通州曾作为外地房企进京打造豪宅的试水区域，但在限墅政策出台及泰禾等激进房企爆雷后，该区域的高端新盘市场陷入长期空白。直到2024年5月，缦云one 才打破这一局面。
次月初，开盘满月时，缦云one迅速公布了令人振奋的数据：首开热销25亿。
当年项目宣传海报显示，依据这一数据，缦云one成为当时的现象级产品。有业内人士总结，项目开盘当月，北京豪宅市场成交量同比下滑超七成，而缦云one走出独立行情。
回顾历史，缦云one的首开业绩存在不少水分。2024年全年，实际网签113套，总销售额约18.1亿元，比宣传的25亿少了38%。
不过，在2024年的市场环境下，缦云one的表现仍可圈可点。它是当年通州售价最高的项目，网签均价达69868元/㎡，以一己之力将通州项目的价格上限提升了近1万元/㎡。
缦云one所在的北京通州区永顺镇地块，是二十多年前合生与兄弟公司珠江在通州布局的重要棋子，全盘总开发面积超100万㎡。按开盘时的销售速度，该项目可售十年。
但二期开售后，缦云one的销售陷入停滞。
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2025年12月29日、2026年3月21日，缦云one分两次获得二期预售证（备案名：缦云福苑（二期）），共239套房源，总销售面积约5.5万㎡，但至今仅网签17套，网签面积3625.17㎡，去化率仅6.59%。
图源：北京住建委
图源：北京住建委
与销售成绩一同下滑的，还有持续下降的价格：
2024年，项目销售均价69868元/㎡，网签113套，月均14.1套；2025年，项目销售均价66500元/㎡，网签96套，月均8套；2026年1-9月，项目销售均价61254元/㎡，网签44套，月均4.9套。
7、8、9三个月，缦云one仅网签13套，且成交价格一度跌至6万元/㎡以下。
数据
近期，项目甚至推出了一口价特惠房源，一套211㎡户型，一口价1268万，折合单价约6万元/㎡。
缦云one开盘时，总价1500万起。两年后，起步总价降至1200万，缩水20%。
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与价格一同缩水的，还有缦云one的产权剩余时间。
1999年，珠江投资在通州注册了北京顺开房地产开发有限公司。彼时，碧桂园刚进入广州市场，郁亮还在为万科总经理姚牧民打下手，但合生系已在北京深度布局。
珠江投资是朱孟依家族在上市平台合生创展之外的另一重要棋子。两家公司曾分工明确：珠江投资负责土地一级开发，啃下拿地难度高的地块，再“转卖”给合生创展，后者将其转化为漂亮的上市公司业绩。
北京顺开房地产正是珠江投资在通州专门负责土地整理和拿地的平台公司。2001年，通州永顺板块5宗连片大型用地被北京顺开房地产收入囊中，地块整体总建面约270万㎡，其中永顺东里片区可开发体量超100万㎡，现在的缦云one便是其中一部分。
但缦云one的故事延后了20多年才上线。据悉，期间涉及拆迁协议和规划变更，包括6081地块上的永顺中心小学搬迁问题，一拖便是20多年，与朝阳霄云路项目一样，成为合生系旗下开发时间最长的“双子”。
期间，北京顺开房地产的负责人多次变更，股权也从朱氏家族的珠江投资、合生创展持股，变为引入渤海国际信托等基金平台入股的多股东企业。
随着企业及市场变化，项目的产品逻辑也发生改变。按最初规划，它本是容积率高达2.8的改善型项目，但合生近年来将主力产品和资源集中于“缦系”，该项目最终转向高端，以“缦云”豪装大平层豪宅定位入市，产品平均面积达200平米以上。
随着合生旗下标杆产品霄云路8号以“缦云系”重新亮相，惊艳北京豪宅市场，通州的缦云one也受益于此。据项目公开口径，2024年上半年首开，认购完成率101%、回款完成率149%。2024年上半年，合生缦系产品合计贡献销售业绩61.63亿元，占集团总销售业绩约70%。而缦云one在集团缦系产品中的销售贡献占比超过30%。
不过，随着北京豪宅产品的整体进化，特别是通州区域运河玖院等竞争对手的出现，缦云one的去化曲线和价格逻辑正经历一次明显的“降级”。
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流速下降后，缦云one向渠道倾斜了更多资源。据中介朋友圈信息，项目2024年渠道佣金点位在3%-4%之间，今年9月双节期间，则直接跳涨渠道点位，最高至4.5%的销售政策。
这意味着，中介渠道每售出一套房，可获得高达40万-100万不等的巨额佣金。
图源：网络
但在缦云one开出高额佣金的同时，2026年9月21日，项目主体公司北京顺开房地产再次被列为限制高消费企业。今年6月以来，该公司已被三次限制高消费，四次被列为被执行人。
图源：天眼查
自缦云one流速放缓的2025年下半年起，北京顺开房地产开始欠缴税金。据天眼查信息，近15个月以来，该公司发生19项税金欠缴，合计约9057万元。
图源：天眼查
图源：天眼查
曾经的“现金牛”如今大幅促销，缦云one的处境折射出合生系在高端住宅赛道上的进退两难。
一方面，缦系品牌溢价仍在，但高端市场在政策助推下产品迭代加速，合生系的大盘长销策略陷入被动。另一方面，高佣金策略虽能在短期内刺激渠道带客，却未从根本上解决项目去化周期拉长的问题，反而进一步压缩利润空间。例如，在开云体育APP等平台推广中，类似策略也需谨慎评估长期效果。
缦云one不能再慢了。
本文来自微信公众号“未来可栖”，作者：小屋见大屋，36氪经授权发布。