9月，黄仁勋公开呼吁各国加速推进AI应用，扩大数据中心等基础设施的建设。据了解，这位长期支持AI发展的领军人物在2026年将AI类比为水、电这类基础设施，认为未来全球范围内，AI将成为现代生活的“必需品”。
有趣的是，几乎在同一时期，中国建筑发布了上半年的财务报告。
数据中心及算力中心的新签合同额达到873亿元，同比增长328.3%。
这两件事一前一后，相互呼应，再次引发了一个关注点：沉寂已久的建筑行业是否会被工业地产重新激活？此前，类似“DeepSeek招募土木工程师”、“AI带动挖掘机需求，土木行业迎来转机？”的话题在建筑从业者的朋友圈中广泛传播。
除了中国建筑，一些中小型建筑企业也在积极布局工业建设。例如，山东临沂的某些幕墙设计企业，其客户名单中已经出现了火山引擎算力中心。而素有“建筑之乡”之称的通州，工业厂房建设已成为当地建筑企业的核心业务。
过去的黄金时代大概率不会重现。
对于整个建筑行业而言，一个属于工业基建的新周期刚刚开启。能否顺利跟上这一步伐，一切仍是未知数。
进入AI时代，算力基建的风口究竟有多大？
据了解，智算中心、数据中心及其配套基础设施，已成为工业地产中增长最快的新型业态之一。数据显示，2026年中国智能算力规模预计达到1271.4EFLOPS，年复合增长率为52.3%；2023年至2028年，我国IDC市场规模的年复合增长率将达到21.39%，2028年市场规模有望突破6260亿元。
与此同时，智算中心在过去两年呈现井喷式发展。中国IDC圈的统计显示，当前处于不同建设阶段的智算中心项目已超过500个，其中160个项目已投产运营，200余个项目正在建设。具体而言，实体算力基建涵盖了土建施工、园区建设、机电安装、电网扩容等多个方面。
这对于原本在“落日线”上挣扎的建筑企业来说，无疑是一个振奋人心的消息。
不久前，一则DeepSeek招聘土木工程毕业生的消息，让整个建筑界为之奔走相告。据悉，除了DeepSeek，“优志愿”的统计显示，字节跳动、智谱、阿里云、腾讯等众多互联网企业，纷纷扩招土木、暖通、电气、能源类人才。其中，字节跳动在宁夏注册公司，科技公司正积极拥抱土地、厂房和基础设施。
众多建筑企业也确实开启了面向AI时代的建设转型。据“每日经济新闻”报道，中国建筑已参与建设了多个大型算力中心，包括河北人工智能算力中心、火山引擎长三角算力中心、联融粤港澳大湾区算力基础设施等。
除了中国建筑这样的头部企业，一些地区性企业也迅速跨入AI赛道。公开资料显示，早在2024年，陕西的几家头部建筑企业，包括陕西建工集团、葛洲坝三公司、华陆工程科技公司、陕西省现代设计院，就已开始探索AI与建筑业的融合。
更有趣的是，一些企业开始“去房化”。
一个典型的例子是城地香江。该企业的主营业务构成中，IDC业务一度占比高达99.79%。它先后中标了中国移动长三角（扬州）数据中心算力基础建设、中国电信江北数据中心算力基础设施、芜湖珑腾智算互联网产业园一期项目等多个项目。
然而，在AI逐一激活传统赛道之后，建筑圈也悄然滋生了一种想象：
这波工业基建，能否复制当年地产黄金时代的全民红利？
回顾过去，在真正的建筑行业普惠期，几乎每家企业都赚得盆满钵满。据“中指研究院”统计，2005年，我国代表性房企的营收均值为24.9亿元，到2014年达到330.4亿元，平均每年增长32.2%。从盈利水平来看，2005年至2014年，代表性房企的净利润率均值为18.1%。
靠AI支撑起来的算力基建风口，能否让整个建筑行业一扫近年来的颓势，集体扬眉吐气？
具体来看，根据能力层级的不同，各大企业在AI基建产业链中的生态位也不尽相同：
例如，产业链上层的EPC总承包商以中国建筑、中国电建、中国能建等头部企业为代表；中层为专业工程分包商，专注于机电安装、洁净工程、液冷系统施工、特种消防等专业环节；底层为纯土建分包商，承接主体厂房建设、外立面幕墙、园区道路等。
根据企查猫的统计数据，截至2026年4月，全国仅存续或在业的工业地产相关企业就高达23368家。再加上跨界的传统建筑企业，这一赛道只会更加热闹，内部竞争也会更加激烈。一些企业刚尝到甜头，另一些企业的局面已经开始下滑。
以城地香江为例，自2024年下半年以来，城地香江在算力基建领域频频斩获大单。
2025年，城地香江的营业收入为38.58亿元。到2026年上半年，营业收入为14.73亿元，同比增长14.59%；但归属于上市公司股东的净利润亏损645.32万元，而2025年同期为盈利3735.81万元，同比由盈转亏。
此外，算力中心可分为IDC和AIDC两类。从资本性支出来看，基建、机电、设备的资本开支占比大约为10%、40%、50%。也就是说，相较于机电和设备，基建的资本开支占比并不高。
无独有偶，在DeepSeek的招聘信息引爆建筑圈时，多位业内人士表示，在数据中心整体工程量中，土建工程占比通常不足20%。相对而言，对电气、暖通、结构的需求更大。这意味着，AI基建并非对所有建筑企业一视同仁。
对于自带电力建设基因的头部企业而言，这是一次顺势而为的能力延伸。但对于那些只具备土建施工能力、业务链条不完善的中小企业而言，这波行情与它们关系不大。拿不到大头的分包，就只能在外围的土建、幕墙、场地道路等低附加值环节中内卷。
时代确实在前进，但这次并没有带上每一个人。
根据《中国数据中心产业发展白皮书》，互联网行业是IDC产业发展的主要推动力。
进入AI时代，全球AI投资重心进一步向全链条基础设施升级。
根据TrendForce集邦咨询的最新统计，2026年全球九大云端服务供应商，包括谷歌、亚马逊、Meta、微软、甲骨文，以及我国厂商字节跳动、腾讯、阿里巴巴、百度，其合计资本支出将突破8867亿美元。
而算力中心，作为AI基建的核心载体，顺理成章地成为各大企业押注的关键赛道。
例如，2026年7月，阿里云正式宣布，其位于南通、杭州和乌兰察布的三座超级数据中心正式落成，未来还将在全国建设10座以上的超级数据中心；9月，《南华早报》报道，字节跳动在内蒙古乌兰察布建设新一批数据中心，新增算力规模预计达到5至6吉瓦。
互联网企业的大手笔资本投入，为一大批建筑企业打开了AI基建的参与窗口。
例如，中建三局承建了火山引擎长三角无为算力中心项目；湖南建投建工集团承建了世纪互联乌兰察布零碳智算中心基地二期项目；城地香江曾与字节跳动、阿里巴巴、腾讯、华为、京东等众多互联网大厂合作。
需要注意的是，尽管时代给了建筑赛道一次重生的机会，但互联网大厂的钱并不好赚。
首先，算力中心属于重资产、高能耗项目。《南华早报》援引东吴证券此前发布的研究报告称，目前建设1吉瓦AI数据中心所需的前期投资约为1600亿元。其中，IT硬件与电力支出贯穿项目全周期，是两大核心成本项。
与前文提到的基建在算力中心资本支出中占10%相吻合的是，2022年奥飞数据披露的一组说明：
该公司IDC项目（以廊坊固安B栋、C栋及广州南沙A栋为例）的设备采购支出占总投资的比重均超过八成（分别为84%与83%），项目建设以硬件投入为主导；此外，土建设计等工程费用占比为14%至15%。
近两年，随着AI催动高端的万卡级AIDC项目，硬件设备只会更高，土建占比只会更低。
其次，在整个IDC产业链上，互联网客户一直有高定制、高弹性、低成本、快交付的要求。到了AI时代，甲方需求弹性高，下游承包企业营收确定性弱的矛盾进一步突出。据悉，城地香江就接连两次遭遇算力项目合同生变。
如果遇到迎合风口的跨界企业，波动的概率则会更大。
近两年，不断有食品企业、服装企业、家电企业闯入算力赛道，但后续的崩塌也来得很快。据悉，2025年4月，莲花控股终止了一项金额为5.55亿元的算力合同；同年9月，京源环保的全资子公司公告终止了3.2亿元的算力集群建设项目。
2026年7月，华尔街空头大师、Chanos & Co.创始人Jim Chanos在Risk Reversal播客中表示：当前AI基建投资的规模远超互联网泡沫时期，超大规模云厂商的增量投入资本回报率已从约18个月前的40%降至当前的约20%。
如果支出速度持续，这一数字可能进一步下滑至10%。
这番针对AI基建的“预判”，不仅为互联网厂商敲响了警钟，也给扎堆向算力建设转型的建筑企业提了醒：眼下火热的订单繁荣，本质上是科技巨头在抢跑，并不是能够永续的长期刚需。
这倒逼建筑企业不能一味追逐拿单，而要抓住机会各施其技，转向做实履约。
例如，一些电力企业依托风光储资源建立“算电一体化”模式，依托绿电直供大幅压低算力中心的用电成本。传统建筑企业、建材制造企业则通过盘活闲置厂区快速落地机房，大幅缩短基建周期、压缩固定投入。
回望地产黄金时代的普涨狂欢，建筑业或许再也等不来那样的全民红利。
幸而AI算力基建能带来一次精准的能力分层与价值重构，这足以奖励那些向上生长的企业。
算力基建掀起的浪潮，很容易让人误以为这就是工业地产最大的风口。但其实，拨开AI的话题效应就会发现，整个工业地产在脱离低端厂房建设后，正在沿着高端制造业的脉络，裂变成一个个细分赛道。
算力中心当然是其中增长最快的一个品类，但除此之外，半导体洁净厂房、新能源超级工厂、智能汽车生产基地、航空航天配套产业园、人形机器人测试场、低空经济起降枢纽……新一批工业地产载体也在快速崛起。
以中国建筑为例，2026年上半年财报显示，工业厂房成为企业最大的增长极，上半年新签合同额达到5617亿元，同比大增24.2%，占房建新签合同总额的比重跃升至36.2%。除了算力中心，还涵盖了半导体、新能源、电子及通信、汽车装配、航空航天等新兴产业的厂房建设。
随着住宅、商业类物业的投资回报率日渐降低，工业地产的确在接过时代的接力棒。前瞻产业研究院预计，伴随低空经济、人形机器人等对占地空间需求较大的产业爆发，到2031年，全国工矿仓储用地总供应量预计将回升至15万公顷以上。
值得注意的是，随着时代更迭，工业地产赛道正发生巨大变革。
具体来看，土地供给规则、产业形态、商业模式，都在刷新过去几十年的旧游戏规则。
先看土地供给规则。当前的工业用地基本都在绑定高端产业。
2025年8月，“央广网”报道，广州市增城区挂牌出让5宗工业用地，总占地面积12.41公顷，计容建筑面积达49.02万平方米，聚焦新能源、低空经济、新型材料等领域。无独有偶，2026年4月，“北京日报”报道，怀柔科学城某块地正式挂牌公告，聚焦高端电力装备制造、新能源。
再看产业形态。
与传统厂房“建成即适配”的通用属性不同，高端工业地产基本是“产业先行、定制开发”。例如，晶圆厂车间要求纳米级微振控制与恒温恒湿环境，新能源动力电池工厂要匹配防爆、防腐与自动化物流的特殊设计……
这些赛道的施工难度与技术门槛，让绝大多数传统建筑企业失去了跨界能力。
另外，工业地产的商业模式也在急速升级。传统工业地产的盈利模式无非是：拿地、建设、出租，靠租金与物业服务费回收成本，本质上还是“房东生意”。而新一轮工业地产的头部玩家需要真正的产业承载能力。
2026年，“中华建设网”统计，今年多家产业园区REITs近60日深度回调，跌幅超过25%，存量普通园区资产持续估值下修。但硬核园区资产，依旧稀缺、溢价、抢购。以华夏金隅智造工场REIT为例，作为全国首单城市更新产业园公募REITs，其发行公众认购倍数高达288倍，2026年上半年出租率为92.07%，年化分派率接近6%。
时代的巨变让整个工业地产赛道的玩家迎来了一次命运转折。
中指研究院发布的《2026中国产业运营商评价研究报告》显示，从总资产规模来看，2025年代表性企业平均总资产达458.02亿元，同比增速仅为0.11%，较2024年6.69%的增速有所回落。
然而，新建园区持续向一、二线核心城市、硬科技优质赛道集中。
头部企业凭借核心区域的资源优势与产业布局能力，依然保持资产规模的稳健增长。
新时代的科技风口给了它们一次机会。从盈利规模来看，2025年代表性企业盈利水平实现边际修复，代表性企业平均净利润达9.33亿元，同比增长37.81%，平均净利润率回升至18.56%，较2024年16.79%的水平实现了边际修复。
而尾部企业的命运如何，则很难圆满预判。
纵观我国工业地产产业链链条，各路企业齐聚一堂。
上游有金融机构如中国银行、平安银行等；中层建筑商如中国建筑、上海建工，承接了大量高标准厂房与设施建设。而下游涵盖了比亚迪、宁德时代等制造业巨头，阿里、京东等电商零售企业，顺丰、德邦等第三方物流企业……
往后看，这一轮工业地产的升温，并不是简单的行业周期反弹，而是产业升级的投射。对于建筑企业而言，新时代的到来拷问了每一家企业的能力定位。地产时代的红利似乎属于整个行业，而工业时代的红利，只属于那些跟得上产业步伐的玩家。
本文来自微信公众号“硅碳变量”，作者：胡一刀，36氪经授权发布。